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Las viviendas vacías del futuro

Las viviendas completamente deshabitadas en España representan un fenómeno complejo con implicaciones sociales y económicas significativas. Por eso, tener una casa familiar en completo desuso puede generar a largo plazo no sólo problemas familiares, sino también sociales.


"Possessió" abandonada en Mallorca. Fuente: Toni Miquel DonkeyFilms.


Según los datos actuales del INE, correspondientes a enero del 2021, desde el año 2011 se ha registrado un considerable incremento de viviendas vacías en España, alcanzando una cifra de 3,8 millones de unidades, un 14.4% del total del parque de viviendas. Un 16% de estas propiedades vacías están en estado malo, deficiente o incluso en ruinas. La mayor parte de ellas se encuentran en municipios pequeños, de menos de 10.000 habitantes.


Estos datos plantean interrogantes sobre las razones detrás de esta tendencia y las posibles soluciones para abordar un problema que afecta no solo a la disponibilidad de viviendas, sino también al acceso a la vivienda para aquellos que buscan un hogar.


Censos de Población y Viviendas 2021. Resultados sobre Hogares y Viviendas. Fuente: INE, junio 2023



Causas de las viviendas actualmente vacías:


Varias razones contribuyen al fenómeno de las viviendas vacías en España. Entre ellas se encuentran:

  1. Herencias y segundas residencias: muchas viviendas vacías son heredadas y, en algunos casos, se mantienen desocupadas debido a la dificultad de llegar a acuerdos sobre su uso o venta entre los herederos. Además, algunas propiedades se consideran segundas residencias y se utilizan esporádicamente.

  2. Inversiones inmobiliarias: los propietarios optan, en ocasiones, por mantener las viviendas desocupadas como una forma de resguardar su inversión, esperando tiempos más propicios para la venta.

  3. Problemas de vivienda social: la escasez de políticas eficaces de vivienda social ha contribuido a la acumulación de viviendas vacías. La falta de incentivos para destinar estas propiedades al alquiler social o asequible perpetúa la crisis de vivienda.



Nueva Ley de la Vivienda. Penalizaciones:


Para mejorar este problema, se han incluido disposiciones específicas en la nueva Ley de la Vivienda, relacionadas con las propiedades en desuso. Los dueños de viviendas desocupadas pueden enfrentar penalizaciones significativas si no cumplen con las normativas establecidas. Algunas de las medidas clave incluyen:

  1. Impuestos y tasas adicionales: la nueva legislación contempla la posibilidad de aumentar el IBI a las viviendas vacías como medida disuasoria. Estos impuestos podrían aumentar progresivamente con el tiempo si la propiedad permanece desocupada.

  2. Registro de viviendas vacías: la legislación establece la actualización de un registro oficial de viviendas vacías, permitiendo una mayor transparencia y facilitando la identificación de propiedades desocupadas.

  3. Expropiación temporal: en casos extremos, la ley podría permitir la expropiación temporal de viviendas desocupadas para su uso social, especialmente en situaciones donde exista una necesidad crítica de vivienda.

  4. Incentivos para el alquiler social: la ley también busca fomentar el alquiler social de viviendas vacías a través de incentivos fiscales para los propietarios que opten por poner sus propiedades a disposición de la comunidad.

En resumen, la problemática de las viviendas vacías en España está siendo abordada actualmente de manera más proactiva con la implementación de la nueva legislación.


Sin embargo, ésta no ha sido bien recibida por el sector inmobiliario y probablemente las penalizaciones y controles sobre los precios de alquiler, acaben llevando a una reacción contraria por parte del mercado, incrementando el interés en la venta en lugar de en el arrendamiento.


El comprador extranjero sigue ganando puntos. Las casas vacías del futuro.


Mientras el número de compraventas sigue cayendo en España, el papel del extranjero de alto poder adquisitivo, se posiciona como inversor fiel en nuestro país, dada a su capacidad de seguir invirtiendo, con independencia de las ayudas hipotecarias.


En Baleares, donde se ha registrado un 20% menos de compraventas en los últimos 14 meses, a finales del 2023 casi el 32% de éstas procedían de compradores de origen internacional.

Descensos de compraventas en las Comunidades Autónomas. Fuente: Diario Expansión. Enero 2024.


Sin embargo, ¿cuál es el riesgo al que se somete el parque inmobiliario español al generar una dependencia de este perfil de compradores? Aquí te nombro algunas de las consecuencias que pueden provocar la aparición no sólo de casas, sino de barrios vacíos, en el futuro:


  1. Herencia y sucesión transnacional: la gestión de la herencia y la sucesión puede ser aún más complicada cuando el propietario fallecido es extranjero. Las leyes de sucesión varían entre países, y es posible que los herederos deban enfrentar procesos legales complejos y costosos para reclamar la propiedad, lo que podría dejar propiedades en desuso durante años.

  2. Impuestos y tasas: dependiendo de las leyes fiscales locales, los herederos pueden enfrentar impuestos sobre la herencia y otras tasas que podrían afectar significativamente el valor neto de la propiedad.

  3. Gestión de la propiedad: la gestión continua de la propiedad, como el mantenimiento y el pago de impuestos locales, puede ser complicada si los herederos viven en otro país. En algunos casos, la propiedad podría quedar desatendida, lo que podría afectar su valor y estado.

  4. Problemas legales locales: la falta de conocimiento de las leyes y regulaciones locales por parte de los herederos extranjeros podría dar lugar a problemas legales. Esto incluye cuestiones relacionadas con la propiedad, permisos de construcción, zonificación, entre otros.

  5. Idioma y barreras culturales: las diferencias lingüísticas y culturales pueden complicar la comunicación con las autoridades locales y otros actores involucrados en la gestión de la propiedad, como abogados, contadores y agentes inmobiliarios.

  6. Desafíos de gestión a largo plazo: si los herederos extranjeros no tienen la intención de utilizar la propiedad, la gestión a largo plazo puede ser problemática. La falta de presencia local puede dificultar la toma de decisiones efectivas y la resolución rápida de problemas.

  7. Venta de la Propiedad: la venta de la propiedad puede ser complicada debido a las restricciones legales, impuestos sobre las ganancias de capital y otras regulaciones que varían según el país. Además, la propiedad puede enfrentar desafíos en el mercado local si no se gestiona adecuadamente.


Por estos motivos, lo que actualmente es una solución a corto plazo, puede a largo plazo suponer un problema mucho mayor.

Por eso te recomiendo que, si tienes una Casa Familiar y quieres hacer lo correcto con ella: PLANIFICA AHORA, luego puede ser tarde. En DE COMPTE analizamos las posibilidades de tu propiedad y te asesoramos sobre cómo optimizar este complejo proceso en tu caso en particular. Si tienes dudas, puedes escribirnos a info@dcompte.com. ¿Hablamos?

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